Forbes Development 2026: нова економічна географія України

11 червня Forbes Ukraine провів Forbes Development 2026 – щорічну стратегічну зустріч власників і топменеджерів девелоперських компаній, керівників будівельних груп і виробників будівельних матеріалів, партнерів інвестиційних фондів та банків, засновників архітектурних й інженерних бюро, а також представників держави та місцевого самоврядування.

У центрі дискусії опинилося питання, від якого залежить майбутнє українських міст: чи здатна країна перетворити величезний попит на житло та доступний міжнародний капітал на масштабні інвестиції у відбудову та розвиток.

Ключові висновки Forbes Development 2026

• Демографічна криза стає одним із головних викликів для ринку житла.
• Міжнародний капітал доступний, але потребує від девелоперів нових стандартів прозорості та управління.
• Програма "єОселя" залишається основним драйвером попиту, однак потребує нової моделі фінансування.
• Без системної житлової політики та сучасних містобудівних правил масштабування ринку неможливе.
• Якість міського середовища та публічних просторів безпосередньо впливає на вартість нерухомості та інвестиційну привабливість міст.

Україна старіє швидше, ніж будь-яка інша країна світу

Володимир Ланда, співавтор Демографічної стратегії України, розкрив те, про що в Україні воліють не говорити вголос: реальна чисельність населення на контрольованих територіях — від 28 млн до 31 млн, середній вік за три роки війни зріс на три роки і вже обігнав середній показник по Євросоюзу.

Народжуваність оновлює антирекорди — 169 000 дітей у 2025-му проти 300 000 ще 30 років тому. Навіть повне виконання демографічної стратегії не виведе країну на рівень природного відтворення населення.

Головний висновок: повернення частини емігрантів після війни компенсує лише два-три роки природного скорочення, але тренд не змінить.

Девелопер, якому потрібні міжнародні гроші, спочатку має стати зрозумілим для міжнародного інвестора

Ростислав Мельник, засновник РІЕЛ, розповів, чому чотири роки витратив на структурування компанії замість того, щоб будувати більше.

Прозора власність, міжнародна звітність, аудит великої четвірки — це не бюрократія, а єдиний спосіб отримати доступ до грошей ЄБРР та інших міжнародних фінансових інституцій.

Перші два проєкти за міжнародні кошти на $80 млн ще не підписані, але вже в процесі. Поки весь ринок чекає на державні субсидії, одиниці готуються до капіталу, який справді може змінити масштаб будівництва в Україні.

"єОселя" тримає ринок, але не може тримати його вічно

Програма пільгової іпотеки видала понад 26 000 кредитів — більше, ніж уся банківська система видавала за найкращий довоєнний рік. Кожен другий позичальник — військовий.

Втім, держава зупиняє докапіталізацію програми, і вже цього року вона має навчитися залучати банківський капітал та міжнародне фінансування.

Зміни лютого 2025 року щодо площ і вартості квартир уже змінили структуру попиту — клієнти масово переходять на однокімнатні квартири. Ринок чекає не просто коригування нормативів, а системного рішення про те, як фінансуватиметься житло в Україні надалі.

Девелопмент в Україні не злетить, поки міста працюють у ручному режимі

Панель зібрала представників девелоперів, асоціацій і парламенту навколо одного питання: чому при величезній потребі в житлі та наявному ресурсі будівництво все ще не масштабується.

Відповідь виявилася незручною — великі міста свідомо не затверджують містобудівну документацію, бо ручне управління зручніше політично.

Скасування Житлового кодексу 1983 року та підготовка нового закону про житло – лише перший крок. Але без державної житлової стратегії, без захисту дозволів від скасування і земельного ресурсу під комплексну забудову навіть найкращі наміри залишаться на папері.

Місто — це не будівлі, а простір між ними

Архітектор із Мілану, який розробляє план реконструкції Миколаєва за замовленням ООН, показав на прикладі міланського кварталу CityLife: скорочення забудовуваної площі на 5000 кв. м заради якісного публічного простору підвищило вартість нерухомості навколо на 60%, а подекуди — на 100%.

Для Миколаєва команда Леонардо Каваллі, засновника One Works, запропонувала не просто план відбудови, а нову ідентичність міста — через повернення двох річок місту, індустріальний парк біля транспортної інфраструктури та інноваційний район на шляху до аеропорту.

Головна теза: прозорість процесу і якість публічного середовища — найсильніший інструмент залучення міжнародного капіталу.
Forbes Development 2026 продемонстрував, що майбутнє українського девелопменту залежить не лише від обсягів фінансування чи темпів відбудови. Ключовими факторами стають демографія, довіра міжнародних інвесторів, зрозумілі правила гри та якість міського середовища.

Попит на житло в Україні залишається високим, міжнародний капітал готовий заходити в країну, а потреба у відбудові відкриває безпрецедентні можливості для галузі. Водночас реалізувати цей потенціал можна тільки за умови системних змін — від житлової політики та містобудівного регулювання до нових стандартів прозорості й управління в самих компаніях.