Forbes Development 2026: новая экономическая география Украины

11 июня Forbes Ukraine провел Forbes Development 2026 — ежегодную стратегическую встречу владельцев и топ-менеджеров девелоперских компаний, руководителей строительных групп и производителей строительных материалов, партнеров инвестиционных фондов и банков, основателей архитектурных и инженерных бюро, а также представителей государства и местного самоуправления.

В центре дискуссии оказался вопрос, от которого зависит будущее украинских городов: способна ли страна превратить огромный спрос на жилье и доступный международный капитал в масштабные инвестиции в восстановление и развитие.

Ключевые выводы Forbes Development 2026

• Демографический кризис становится одним из главных вызовов для рынка жилья.
• Международный капитал доступен, но требует от девелоперов новых стандартов прозрачности и управления.
• Программа «єОселя» остается основным драйвером спроса, однако требует новой модели финансирования.
• Без системной жилищной политики и современных градостроительных правил масштабирование рынка невозможно.
• Качество городской среды и общественных пространств напрямую влияет на стоимость недвижимости и инвестиционную привлекательность городов.

Украина стареет быстрее, чем любая другая страна мира

Владимир Ланда, соавтор Демографической стратегии Украины, раскрыл то, о чем в Украине предпочитают не говорить вслух: реальная численность населения на контролируемых территориях — от 28 млн до 31 млн, средний возраст за три года войны вырос на три года и уже превысил средний показатель по Евросоюзу.

Рождаемость обновляет антирекорды — 169 000 детей в 2025 году против 300 000 еще 30 лет назад. Даже полное выполнение демографической стратегии не выведет страну на уровень естественного воспроизводства населения.

Главный вывод: возвращение части эмигрантов после войны компенсирует лишь два-три года естественного сокращения, но тренд не изменит.

Девелопер, которому нужны международные деньги, сначала должен стать понятным для международного инвестора

Ростислав Мельник, основатель РИЭЛ, рассказал, почему четыре года потратил на структурирование компании вместо того, чтобы строить больше.

Прозрачная собственность, международная отчетность, аудит "большой четверки" — это не бюрократия, а единственный способ получить доступ к деньгам ЕБРР и других международных финансовых институтов.

Первые два проекта за международные средства на $80 млн еще не подписаны, но уже находятся в процессе. Пока весь рынок ждет государственных субсидий, единицы готовятся к капиталу, который действительно может изменить масштаб строительства в Украине.

"Е-Оселя" держит рынок, но не может держать его вечно

Программа льготной ипотеки выдала более 26 000 кредитов — больше, чем вся банковская система выдавала за лучший довоенный год. Каждый второй заемщик — военный.

Впрочем, государство приостанавливает докапитализацию программы, и уже в этом году она должна научиться привлекать банковский капитал и международное финансирование.

Изменения февраля 2025 года, касающиеся площадей и стоимости квартир, уже изменили структуру спроса — клиенты массово переходят на однокомнатные квартиры. Рынок ждет не просто корректировки нормативов, а системного решения о том, как будет финансироваться жилье в Украине в дальнейшем.

Девелопмент в Украине не взлетит, пока города работают в ручном режиме

Панель собрала представителей девелоперов, ассоциаций и парламента вокруг одного вопроса: почему при огромной потребности в жилье и имеющихся ресурсах строительство все еще не масштабируется.

Ответ оказался неудобным — крупные города сознательно не утверждают градостроительную документацию, потому что ручное управление удобнее с политической точки зрения.

Отмена Жилищного кодекса 1983 года и подготовка нового закона о жилье — лишь первый шаг. Но без государственной жилищной стратегии, без защиты разрешений от отмены и земельного ресурса под комплексную застройку даже самые лучшие намерения останутся на бумаге.

Город — это не здания, а пространство между ними

Архитектор из Милана, разрабатывающий план реконструкции Николаева по заказу ООН, показал на примере миланского квартала CityLife: сокращение застраиваемой площади на 5000 кв. м ради качественного публичного пространства повысило стоимость недвижимости вокруг на 60%, а местами — на 100%.

Для Николаева команда Леонардо Кавалли, основателя One Works, предложила не просто план восстановления, а новую идентичность города — через возвращение городу двух рек, индустриальный парк рядом с транспортной инфраструктурой и инновационный район на пути к аэропорту.

Главный тезис: прозрачность процесса и качество публичной среды — самый сильный инструмент привлечения международного капитала.
Forbes Development 2026 продемонстрировал, что будущее украинского девелопмента зависит не только от объемов финансирования или темпов восстановления. Ключевыми факторами становятся демография, доверие международных инвесторов, понятные правила игры и качество городской среды.

Спрос на жилье в Украине остается высоким, международный капитал готов входить в страну, а потребность в восстановлении открывает беспрецедентные возможности для отрасли. В то же время реализовать этот потенциал можно только при условии системных изменений — от жилищной политики и градостроительного регулирования до новых стандартов прозрачности и управления в самих компаниях.